Quand vous arrivez à la fin d’un dispositif de défiscalisation Pinel, vous avez plusieurs options qui s’offrent à vous. La revente de la propriété, la poursuite de la mise en location, y habiter, les possibilités et les stratégies à appliquer sont nombreuses. Quel est le meilleur choix possible ? Et bien tout dépendra de vos projets en cours.
La revente du logement
Ça y est, la période de location de votre bien immobilier arrive à échéance. Ce bien vous l’avez eu neuf et vous l’avez mis en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Vous êtes donc un investisseur Pinel. Au cours de votre investissement, vous avez eu accès à des réductions d’impôts. Une fois la période de location à son terme, que faire de votre bien ?
Si vous voulez vous lancer dans d’autres projets, vous pouvez par exemple vendre votre bien. Mais avant de procéder à la revente, il est nécessaire de prendre en compte certains paramètres. Pour pouvoir investir en Pinel, votre bien doit obligatoirement se trouver dans une zone éligible Pinel (A, A bis, B1, B2). Ainsi, l’emplacement ou la région peut donc comprendre un nombre conséquent de bien acquis dans le cadre de la loi Pinel. Le risque c’est de se trouver au même moment avec des biens identiques sur le marché.
La vente risque alors d’être longue et compliquée. Votre bien se retrouvera noyé dans les autres et les conséquences sur le prix peuvent être catastrophiques. Aussi dans le cas d’une vente, votre profil sera alors soumis à ce qu’on appelle la fiscalité sur les plus-values immobilières. Étant donné que vous n’habitez pas dans la propriété, impossible de passer outre l’imposition. Dans le cas ou un locataire occupe toujours l’habitation, veillez à respecter les conditions de la vente d’un bien en cours de bail.
L’option de la location à vide
Dans le cadre du dispositif Pinel ou encore Scellier, la location de votre bien s’est fait à nue c’est-à-dire vide, non meublé. Vous avez alors la possibilité de continuer à le louer ainsi. Mais il existe effectivement d’autres moyens pour un investissement optima l. Les loyers que vous recevez de vos locataires font partie des revenus fonciers. Il est possible de déduire des frais et des charges des loyers perçus.
À moins que vous n’ayez entamé des travaux importants, impliquant beaucoup de charge dans votre propriété. Dans ce cas de figure, vous allez devoir déclarer la totalité de vos revenus fonciers. Étant soumis à l’impôt sur le revenu, il est possible que vous ayez à basculer dans une tranche d’imposition supérieure. En plus de payer plus, vous n’avez plus accès à la défiscalisation Pinel.
La location LMNP en mode meublée
Une énième possibilité : le choix de transformer votre investissement Pinel en location meublée avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En procédant de cette manière, vous serez alors soumis à l’impôt sur le revenu se situant dans la tranche des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En choisissant le régime réel d’imposition, vous serez de nouveau éligible à des avantages fiscaux importants.
Effectivement dans le cadre de ce régime, vous avez l’autorisation de déduire tous les ans vos charges locatives afin d’amortir la propriété. Autrement dit, il vous est possible de déduire une partie du prix d’acquisition des biens sur 30 ans. ainsi qu’une partie du prix d’achat du mobilier sur une période allant de 5 à 10 ans. Pas de paiement d’impôt donc sur une très longue période. Une autre alternative très fiable : le micro-BIC. Dans ce cas de figure, seulement la moitié de vos recettes seront alors imposables.
Éligibilité au LMNP
La première condition pour profiter de ces avantages : suivant le décret du 31 juillet 2015, vous vous devez de meubler convenablement le logement. Aussi une déclaration de vos activités LMNP est obligatoire afin d’obtenir un numéro de Siret. Globalement, vos recettes locatives ne doivent en aucun cas dépasser les 23 000€ annuels et ne doivent pas non plus être supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Pour que le tout se passe dans les meilleures dispositions, veillez à engager un expert comptable pour la gestion de votre comptabilité. Important.
En faire votre résidence principale ou secondaire
Dans le cadre de la loi Pinel, vous pouvez décider d’habiter dans votre propriété. Mais si un locataire est toujours en place, vous avez la possibilité de lui donner congé afin de récupérer votre bien. Sous réserve bien évidemment de certaines conditions. En notifiant votre locataire, celui-ci devra libérer les lieux au plus tard à l’échéance du bail.
Beaucoup d’investisseur décident aussi de garder le bien et d’en faire leurs résidences secondaires. Si c’est la décision qui vous convient, vous devez alors vous acquitter d’une double taxe foncière et d’habitation. Sachez aussi que dans cette configuration le bien aura besoin d’une maintenance périodique afin de le garder en bon état.
Se lancer dans la location saisonnière
Si votre logement Pinel se situe dans une zone à forte influence ou en zone touristique (sur le littoral, en centre-ville ou au bord de la mer) se lancer dans la location saisonnière, mais surtout en le louant meublé. Le régime micro-BIC vous autorise un abattement de 71% sur les revenus perçus durant cette période (si effectivement le bien est de catégorie meublée de tourisme classé par un organisme indépendant).
Si le bien se trouve dans une zone très tendue, la location en meublée doit répondre à un certains nombres de critères obligatoires. Par exemple, vous devez enregistrer l’habitation meublée à louer auprès de la mairie par exemple. Aussi, l’entretien de l’habitation doit être régulier pour qu’elle puisse correspondre aux attentes des vacanciers. Le cas contraire, vous vous exposez à une vacance locative.