les règles d’or d’un bon investissement en Pinel

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Avec un prolongement qui s’étend jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Pinel devrait continuer de faire le bonheur des investisseurs immobiliers. Pour ceux qui ne le savent pas encore, la Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet d’obtenir une réduction fiscale pouvant aller jusqu’ à 6000 € par an dans le cadre d’un investissement dans le neuf.

L’objectif premier de la loi Pinel est de redynamiser la construction de logements neufs tout en favorisant l’investissement privé en échange de mesures de défiscalisation.

Redynamiser la construction dans le neuf

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mise en place pour favoriser les constructions neuves dans les zones « tendues ». Une zone est tendue dès lors que la demande de logement est supérieure à l’offre sur le marché.

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Source Pixabay

En fonction des besoins immobiliers, le gouvernement français a donc cartographié la France. Pour être éligible dans la loi Pinel, l’investisseur doit choisir l’une des zones concernées. Ces zones sont réparties entre la zone A, A bis B et C, en fonction des tensions locatives. Dans la zone A bis, on retrouve la plupart des villes ayant une très forte demande immobilière, comme la capitale Paris et sa couronne périphérique.   Les zones A et B1 englobent aussi des régions et des villes où la demande est forte. Pour les zones B2 et C, ce sont là des zones dites « détendues » où la situation est tout l’inverse des autres zones. Effectivement, dans les régions détendues l’offre de logement est bien supérieure à la demande.

Le fonctionnement de la défiscalisation en Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui succède à toute une série de mesure de défiscalisation immobilière comme le Duflot, Scellier ou Robien. Avec le dispositif Pinel, vous pouvez déduire de vos impôts un pourcentage du prix d’achat de votre investissement locatif. Mais ce prix d’achat ne doit en aucun cas dépasser les 300000€ et le prix du m² doit être au maximum de 5500€/m².

Les économies d’impôts réalisés se basent sur la durée de location de votre bien. Si vous avez des locataires engagés sur 6 ans, vous enlevez 12% du prix d’achat du bien sur votre ligne d’impôt. Si vous louez le bien sur une période de 9 ans,  cette déduction sera  de l’ordre de 21%, mais toujours dans la limite des 63 000€ de réduction d’impôt annuel.

Si vous procédez à un achat en SCI, la réduction d’impôt se fera entre les différentes sociétés prenant part à cette transaction. La répartition se basera sur les parts détenues par chaque société.  Ainsi le plafond de 300 000€ est alors applicable pour chaque contribuable. Le dispositif Pinel est aussi disponible même si vous réalisez une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

La location en Pinel

Si vous achetez une habitation dans le cadre de la loi Pinel, vous êtes tenu de trouver un locataire dans les 12 mois suivant votre acquisition du bien. Vous devez aussi déclarer les premiers revenus locatifs que vous percevez. Si vous dépassez ce délai, la défiscalisation ne sera plus disponible pour vous.

Vous êtes libre de choisir vos locataires. Même si ce sont des membres de votre famille. Attention tout de même que le locataire ne se trouve pas dans votre propre foyer fiscal. Ainsi dans ce cas là, votre seule obligation c’est le respect du plafonnement des ressources.

De même, après le départ d’un locataire, l’investisseur dispose d’une fenêtre de 12 mois pour trouver un autre locataire, mais il peut aussi se décider à le vendre. Ce délai de 12 mois commence à la suite de la réception d’une lettre recommandée qui fait mention de la prise de congé de votre locataire. Cette lettre vous arrive la plupart du temps, un mois avant son départ de votre propriété. Si besoin, vous pouvez demander à votre locataire de confirmer son départ en envoyant un courrier recommandé.

Il est important de le rappeler que le dispositif Pinel ne permet pas à l’investisseur de mettre à disposition d’une tierce personne sa propriété et à titre gratuit. Pas même dans le cadre d’une vacance locative.  

Quelle est la différence entre le nouveau et l’ancien Pinel ?

Le Pinel ancien est un dispositif fiscal qui peut être aussi tout intéressant que le nouveau Pinel. Il présente des critères plus restrictifs ainsi qu’un parc immobilier plus limité. Si vous souhaitez investir dans ce schéma-là, il est nécessaire de le faire avec les conseils d’un expert en immobilier. Quels sont les biens éligibles ? À quelle hauteur s’élève la réduction d’impôt qu’il offre ? Des questions qui nécessitent une réponse précise.

Un investissement en Pinel se prépare avec soin

Mais avant de penser à un investissement en Pinel, il est nécessaire de savoir si l’opération convient parfaitement à vos besoins. Effectivement, investir dans ce genre de dispositif financier se prépare sur le long terme, avec étude approfondie de capacité d’endettement, si vous avez une possibilité d’apport personnel et une capacité d’épargne.

Bien évidemment, un investissement en Pinel n’est rentable que si vous avez beaucoup d’impôt à payer. Prenez le temps qu’il faudra pour bien préparer cette opération. En effet, cela va vous engager sur une période plus ou moins longue, alors le maximum de préparation est nécessaire

Avoir des objectifs clairs

 Si vous percevez des changements, faire des simulations d’investissement Pinel peut vous aider à faire le point sur votre santé financière actuelle. Prenez le temps de définir vos objectifs, sur ce que vous souhaitez récupérer dans votre investissement.

  Se focaliser uniquement sur la réduction d’impôt de 12 ou de 21% est une erreur à ne pas commettre. Surtout, il ne faut pas sous-estimer le montage qui va suivre votre projet immobilier. Sachant que la réduction d’impôt va dépendre de votre engagement à trouver des locataires qui veulent s’installer durablement dans votre propriété sur une période donnée de 6, 9 ou 12 ans.

Important, le budget. Votre santé financière sera la clé de toute l’opération. Pensez aussi à la sortie de votre projet, ce que vous prévoyez de faire après que la mise en location soit terminée.