Pour les investisseurs, la défiscalisation Pinel permet d’obtenir une réduction importante d’impôt. Mais l’obtention de ce régime fiscal particulier doit répondre à plusieurs conditions plus ou moins facile à remplir. Le dispositif Pinel vise à faciliter l’accès au logement des ménages ayant un revenu modeste. La Pinel encourage aussi l’investissement dans le marché du neuf.
Le logement doit être neuf
Afin de pouvoir bénéficier des avantages accordés par la loi Pinel, le logement qui fera l’objet d’une défiscalisation doit être neuf. Le bien que vous comptez acquérir doit être inscrit suivant des conditions particulières.
- Il peut tout à fait s’agir d’un logement en VEFA (vente en l’état future d’achèvement)
- Un logement que vous comptez construire
- Un logement qui fera l’objet d’une rénovation, car jugé indécent. Les travaux de réhabilitation dans ce cas porteront sur une remise en état du bâtiment pour atteindre des niveaux de performances énergétiques égales à ceux d’un logement neuf.
- Aussi les travaux de réhabilitation peuvent concerner un local qui ne se destine pas à l’habitation.
Le choix de la zone Pinel, un critère important
L’investissement en Pinel n’est disponible que pour les zones éligibles. L’hexagone se découpe actuellement en 3 zones éligibles à la loi Pinel. Le dispositif répondant à des problèmes immobiliers très précis. Ces 3 zones sont considérées comme des régions ayant une situation immobilière tendue.
Les zones spécifiques à la loi Pinel sont donc en partie constituées par de grandes agglomérations, communes et régions dans lesquels les ménages à revenus modestes peinent à trouver des logements décents.
- La zone A bis comprend Paris et sa plus proche banlieue.
- La zone A, les banlieues parisiennes, et des grandes villes et communes comme Lyon, Lille, Marseille, et toute l’agglomération de la Côte d’Azur.
- La dernière zone, B1 englobe toutes les agglomérations françaises qui comptent plus de 250.000 habitants. Nantes, Annecy, Bayonne…
Un plafonnement des loyers imposé
La réduction fiscale proposée par la loi Pinel vous impose de proposer le bien à la location avec un loyer abordable et modéré. Ce loyer est plafonné selon le secteur dans lequel la propriété se situe. Ce plafonnement des loyers permet ainsi aux locataires d’avoir accès à des logements de qualité à des prix très raisonnables.
Le plafond se définit en fonction d’un coefficient multiplicateur déterminé selon la surface du bien. 0,7 + 19/surface, c’est la formule à appliquer. Le résultat sera arrondi à deux chiffres suivant la virgule et ne devra pas excéder 1,2. Voici un petit tableau récapitulatif.
| Zones Pinel | Plafond de loyer 2020 |
| Zone A bis | 17,43 €/m² |
| Zone A | 12,95 €/m² |
| Zone B1 | 10,44 €/m² |
Les locataires doivent disposer de ressources plafonnées
Tout comme le loyer, les locataires qui occuperont votre futur propriété verront aussi leurs ressources plafonnées à un certains point. Les revenus des locataires doivent donc se situer sous un certain seuil.
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +13 421 € | +12 286 € | +8 990 € |
Une durée de location précise pour avoir une défiscalisation efficace
Enfin pour être éligible à la loi Pinel, la location de votre bien doit suivre une durée précise. La durée minimale de mise en location est de 6 ans. Ainsi, l’investisseur dispose d’une réduction d’impôt qui se calcule suivant la durée de location de la propriété.
- Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de l’ordre de 12%
- Pour une durée de location allant jusqu’à 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18%
- Enfin pour une durée maximale de12 ans, la réduction d’impôt se chiffrera à 21%
Si vous prévoyez d’acheter une propriété neuve, le prix de ce dernier ne doit pas dépasser les 300 000€ pour un prix de 5 500€ le mètre carré. La réduction d’impôt que vous obtenez restera proportionnelle aux prix d’achat du bien. Ainsi la loi Pinel, mise en place par faciliter l’accès à des logements décentes et pour relancer un marché de l’immobilier neuf.