Focus sur le Pinel optimisé au déficit foncier

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Investir en Pinel dans l’ancien vous permettra d’accumuler les avantages fiscaux que la loi Pinel sous sa forme classique procure. La loi Pinel accorde une réduction d’impôt sur le revenu de l’ordre de 12,18 ou 21% à l’investisseur. Cette réduction dépendra évidemment de la durée de son engagement en mode locatif. Respectivement suivant une durée de 6,9 ou 12 ans. 24%. C’est le montant total de la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir en investissant en Pinel.

Mais sachez que la loi Pinel, vous pouvez l’optimiser en utilisant : le déficit foncier. Surtout, si vous souhaitez investir dans l’ancien, ce montage financier vous sera d’une aide précieuse. Investir en Pinel dans l’ancien vous permettra de défiscaliser bien plus.

Quels sont les biens éligibles à cette démarche ?

Le Pinel optimisé au déficit foncier concerne surtout les immeubles anciens réhabilités. Dans la plupart des cas, ces bâtiments à réhabiliter se trouvent en centre-ville avec une certaine qualité de construction. Les biens qui entrent dans la ligne de ce Pinel sont donc des appartements jugés insalubres, où utiliser dans un premier temps en tant que locaux professionnels. Des immeubles que l’État souhaite convertir en habitation.

Pour bénéficier de cette formule du Pinel, l’investisseur devra réaliser un nombre important de travaux (remise en état du système d’isolation, mise aux normes acoustiques…). Ces travaux seront à sa charge et justifieront ainsi les réductions d’impôt supplémentaires auxquelles il aura droit. Dans le cadre d’un Pinel Classique, la défiscalisation portera sur un montant maximum de 300.000€ d’investissement. Cette somme peut être répartie sur une ou deux propriétés.

La réduction d’impôt ne concerne pas uniquement le foncier, mais aussi le prix de revient de la propriété. En d’autres termes, les frais de notaire, la TVA et les commissions dues aux intermédiaires.

Quels sont les principaux avantages du Pinel ancien ?

En plus des avantages accordés par le dispositif Pinel classique, un autre dispositif vient s’y greffer : le déficit foncier. Un foyer fiscal qui perçoit des revenus fonciers a le droit de déduire ces derniers sur les différentes charges comme les frais de gestion, l’entretien et les travaux de réparation du bâtiment. Quand toutes ces charges sont supérieures aux revenus fonciers perçus, on parle alors de déficit foncier.

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Illustration / Pixabay

Ce déficit foncier est alors imputable sur tout le revenu global, plafonné à 10 700€ par an selon la durée des travaux. Les travaux ne devront pas excéder les deux ans. Par la suite ce sera sur les revenues foncières.

Ainsi, l’acquéreur d’un bien éligible au Pinel ancien a à sa disposition deux outils de défiscalisation cumulatifs. Celui procurer par le déficit foncier et celui octroyé par le Pinel classique.

Le déficit foncier à la loupe

Le déficit foncier offre une réduction d’impôt dès la première année des travaux.  Au contraire d’un Pinel neuf qui lui doit attendre la livraison du bien avant de pouvoir prendre effet. Le Pinel neuf ne prend effectivement effet que 2 ans après livraison et finition du bien.

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Illustration/Pixabay

La déduction de 10 700€ par an dans le cadre d’un déficit foncier ne concerne que les travaux de réparation. Les travaux de transformation ne sont donc pas prise en compte car ne portant que  sur les éléments de structure de l’habitation. Ces autres types de travaux entrent dans le cadre d’un Pinel classique. Il se peut que dans certains cas la toiture et les façades peuvent faire partie des travaux dissociables, dans d’autre cas non. Cela peut varier d’un immeuble à une autre.

 Si le montant des travaux dépasse ce montant de 10 700€ par an, le reliquat sera reporté sur une période de 10 ans. Mais par contre ce ne sera plus sur les revenus globaux, mais sur les revenus fonciers.  

À qui s’adresse le Pinel optimisé au déficit foncier ?

Pour tous les contribuables, les réductions d’impôts obtenus grâce au Pinel optimisé au déficit foncier restent fixes. Mais ce sera plus rentable si l’investisseur a des bénéfices fonciers et des taux moyens d’imposition de plus de 30%.

Dans certains cas, le déficit foncier permet à certains investisseurs de changer de catégorie d’imposition et obtenir ainsi un gain fiscal important. La situation importe peu puisqu’au final, l’économie réalisée s’élève alors jusqu’à 24% du prix de revient du bien.